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INTRODUCCIÓN
En este artículo te ofrecemos una guía completa sobre el contrato de arriendo en Chile, la ley de arriendo, las etapas del juicio de arrendamiento.Además, también abordaremos lo que debes hacer si un arrendatario no paga el arriendo, los derechos que rigen para los arrendatarios en nuestro país y cómo desalojar a un arrendatario que no quiere dejar el domicilio.
El contrato de arrendamiento es un acuerdo legal entre dos partes, el arrendador y el arrendatario. El arrendador es quien cede el derecho de uso de un bien inmueble a cambio de un pago o renta, mientras que el arrendatario es quien recibe ese derecho de uso.
Es importante destacar que en un contrato de arrendamiento ambas partes tienen obligaciones y responsabilidades que deben cumplir. Por un lado, el arrendador se compromete a proporcionar el uso del bien inmueble en las condiciones acordadas, y por otro lado, el arrendatario se compromete a pagar el precio establecido y a mantener el bien en buen estado.
El contrato de arrendamiento genera obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario. Sin embargo, estas obligaciones varían según la parte que corresponda. Por ejemplo, para el arrendador existen tres obligaciones principales:
El arrendatario también tiene obligaciones, las cuales comprenden en primer lugar y como obligación principal, el pago de la renta pactada por el goce de la cosa arrendada. No obstante, tiene otras cuantas, las cuales pasamos a enumerar:
En cuanto a la mantención del inmueble, el arrendador debe hacerse cargo de las reparaciones mayores, mientras que las reparaciones provocadas por el uso normal del inmueble son responsabilidad del arrendatario. Es importante destacar que el arrendador también tiene la obligación de amparar a su arrendatario frente a terceros que pretendan derechos sobre el bien arrendado, protegiendo así los intereses del arrendatario y asegurando su derecho de uso del bien.
Aunque el contrato de arrendamiento puede ser verbal, es recomendable que se realice por escrito para evitar malentendidos y conflictos futuros. De hecho, en algunos casos es obligatorio que el contrato esté por escrito, por ejemplo, si se trata de un arrendamiento de vivienda por más de tres años. Por eso te recomendamos te asesores con nuestros abogados expertos de Rancagua para la redacción del contrato.
En cualquier caso, es importante que ambas partes tengan una copia del contrato firmado y que se establezcan las condiciones y los términos específicos del arrendamiento, como la duración, el precio y las obligaciones de cada parte.
Aunque no haya un contrato de arrendamiento por escrito, el arrendamiento sigue siendo válido y se rige por la ley. Si no hay un contrato de arrendamiento, se considera que el contrato es verbal y por tanto, se deben cumplir las obligaciones y responsabilidades que establece la ley.
Sin embargo, es importante destacar que sino hay un contrato de arrendamiento, es más difícil probar las condiciones acordadas y puede haber conflictos en caso de desacuerdos. Por ello, se recomienda siempre hacer un contrato por escrito y tener una copia del certificado de arrendamiento del inmueble, redactado por un abogado experto.
Se puede dar término a un contrato de arrendamiento por diferentes motivos, entre ellos:
1-Cumplimiento del plazo establecido en el contrato.
2-Incumplimientos establecidas en el propio contrato, como por ejemplo, el uso de la propiedad para fines distintos al arrendado.
3-No pago de las rentas, gastos comunes y cuentas de servicios básicos por parte del arrendatario.
En cuanto a la no conservación en óptimas condiciones de la propiedad arrendada, la Ley «Devuélveme mi casa» establece que si el arrendatario genera una destrucción parcial o deja inutilizable la propiedad para su uso, el juez puede ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con el auxilio de la fuerza pública si es necesario.
Por otra parte, tanto arrendador como arrendatario pueden poner término anticipado al contrato a través de un acto denominado desahucio. Esto consiste en la comunicación que le hace el arrendador al arrendatario de que desea ponerle término al contrato, otorgándole un plazo que parte desde los dos meses y que no se extiende más allá de seis meses para que el arrendatario haga abandono del inmueble.
Por último, el contrato de arriendo puede terminar cuando así lo determine un Tribunal en lo Civil a través de una Sentencia definitiva ejecutoriada. Es importante que te asesores con un abogado que te explique cómo procede el desalojo de la vivienda y el paso a paso de cómo lograr que la sentencia sea positiva.
Si necesitas presentar una demanda o defenderte en un juicio de arrendamiento, es obligatorio contar con la representación de un abogado o abogada experto. Esto se debe a que los juicios de arrendamiento son procesos judiciales y se requiere una adecuada asesoría legal para presentar adecuadamente los argumentos y pruebas ante el tribunal. Un abogado o abogada especialista en derecho de arrendamiento puede ayudarte a preparar tu caso, proteger tus derechos y obtener el mejor resultado posible.
Cuando un arrendatario paga las rentas, es importante tener en cuenta que la situación debe ser manejada de manera adecuada para poder obtener los mejores resultados. Lo ideal es buscar asesoría de abogados especialistas en contratos de arrendamiento.
En primer lugar, se debe tener en claro qué se quiere conseguir como arrendadores: que el arrendatario nos pague las rentas adeudadas (demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento), o recuperar el inmueble arrendado para poder arrendarlo o venderlo (demanda de restitución de inmueble arrendado).
Sin embargo, es importante mencionar que recuperar el dinero adeudado por el arrendatario es muy difícil, ya sea a través de un juicio de arrendamiento por no pago de renta o mediante una negociación extrajudicial. Por esta razón, en estos casos siempre será recomendable enfocarse en recuperar el inmueble arrendado (juicio de restitución de inmueble), para poder optar a arrendarlo nuevamente o venderlo, algo que no se puede lograr mientras el inmueble esté ocupado.
En Chile, las normas sobre el Juicio de Arriendo están reguladas por el Código Civil y la Ley de Arriendo 18.101. Estas leyes garantizan que tanto los arrendadores como los arrendatarios tengan sus derechos protegidos durante el contrato de arrendamiento, incluidas las condiciones de pago y de término del contrato, entre otras. El juicio de arriendo es un proceso judicial que se utiliza para resolver conflictos entre el arrendador y el arrendatario en relación con el contrato de arriendo.
En Chile, existen tres tipos de juicios de arriendo:
El primero es el desahucio, que busca dar por terminado un contrato de arriendo cuando es de plazo indefinido o pactado mes a mes, sin mediar culpas. Es importante mencionar que actualmente esta gestión no es necesariamente judicial y puede ser realizada por un notario público.
El segundo es el antiguo juicio de terminación de contrato de arrendamiento, que busca terminar el contrato de arrendamiento por una causa imputable a la otra parte. Puede ser una demanda de arrendamiento por falta de pago, destrucción o daños en la propiedad, entre otros. Este juicio demora aproximadamente 6 meses y es clasificado como «sumario especial», es rápido y concentrado. Una vez presentada la demanda, ambas partes acuden a una audiencia en los cinco días siguientes a la notificación de esta. El tribunal intentará que las partes lleguen a un acuerdo y, si no se puede, se procede directamente al juicio presentando pruebas, quedando la causa en el escritorio del juez para ser fallada.
En tercer lugar, está el nuevo juicio de arriendo de la ley «devuélveme mi casa», que frente al incumplimiento del pago del arriendo y cuentas de consumo básico, crea un juicio rápido que da 5 días para pagar. Si no se paga, se procede al desalojo. Si se paga, entonces el contrato sigue corriendo. Este juicio demora cerca de un mes.
La ley 21.461 del 2022, también conocida como ley Devuélveme mi casa, ha incorporado una serie de medidas que hacen más fáciles y rápidos los trámites para desalojar a quienes no pagan el arriendo.
Entre las modificaciones incorporadas a la ley de arriendo, se incluye la restitución anticipada de la propiedad arrendada, que permitirá que el arrendador recupere el inmueble objeto del contrato antes de que el juicio termine. También se incorpora el procedimiento judicial monitorio, que aminora los tiempos de tramitación en los juicios de arrendamiento, permitiendo reclamar el cobro de rentas, cuentas de consumo y la restitución de la propiedad.
Además, en el caso de que el contrato de arrendamiento sea verbal, la nueva ley de arriendo señala que se dará por entendido que el valor del arriendo es la que reflejen los comprobantes de pago entregados, transferencias u otro medio de pago escrito. En el caso de que no existan tales comprobantes, se presumirá que la renta es la que señala el arrendatario. Aunque siempre es recomendable que los acuerdos consten por escrito.
El procedimiento judicial de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas varía según la existencia o no de un contrato de arrendamiento escriturado. En caso de existir dicho contrato, se inicia un procedimiento monitorio que comienza con la presentación de la demanda por parte del arrendador, patrocinada por un abogado, ante el juez competente, quien notificará al demandado para que pague las rentas adeudadas en un plazo de Si no se procede al pago, el juez ordenará el lanzamiento del demandado, incluso con el auxilio de la fuerza pública.
Si no existe contrato de arrendamiento escriturado, se procede a través del procedimiento sumario, que comienza con la presentación de una demanda patrocinada por un abogado ante el juez competente, quien citará a las partes a una audiencia de contestación y conciliación. En esta audiencia, se genera un llamado a conciliación y se contesta la demanda por parte del demandado. Luego se abre un término probatorio para presentar pruebas, y vencido este plazo se dicta sentencia. Si se obtiene una sentencia favorable al arrendador, se procederá al lanzamiento voluntario por parte del demandado, y si esto no ocurre, se solicitará el auxilio de la fuerza pública.
Para iniciar un procedimiento judicial de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, se necesita contar con lo siguiente:
1-El contrato de arrendamiento, en caso de existir. Si no hay contrato, es necesario tener los datos del arrendatario, como su nombre completo, RUT, monto de las rentas de arrendamiento y fecha de inicio del arrendamiento.
2-La representación judicial de un abogado para llevar a cabo el procedimiento.
3-Tener claridad sobre los gastos que se deberán incurrir durante el proceso. Estos gastos están relacionados con el pago de honorarios al receptor judicial por las notificaciones judiciales necesarias para el desarrollo del proceso.
En Chile existen diversos procedimientos judiciales relacionados con el arrendamiento de inmuebles. Es fundamental conocer tus derechos y deberes como arrendatario o arrendador, y buscar asesoramiento legal en caso de surgir algún conflicto.
En el caso de un desalojo por falta de pago, el nuevo juicio de arrendamiento incorporado en la ley «devuélveme mi casa» puede ser una alternativa más rápida. No obstante, es recomendable consultar con un abogado especializado para tomar la mejor decisión en cada caso particular. Proteger tus intereses y tu propiedad a largo plazo es crucial.